现在哪些城市房价高估了?

时间:2019年03月14日 08:44:56 中财网
  上周末层楼邀请全国的房地产大V在杭州聚会,兽爷、卢俊、米公子、孟祥远、六土、二小姐等全国各地知名楼市大咖系数到场。

  2天时间,除了第一天论坛交流,还出去跑了一天盘,趁此良机,我们也对当下的行情和走势交流了看法,收获颇多。

  跟杭州本土的几位大V了解到,杭州从2016年9月房价暴涨以来,疯牛狂奔了两年,市场持续亢奋,只有去年四季度短暂调整了一下,本以为杭州应该进入休整期了。

  但没想到今年以来,市场又意外的回暖了,新盘二手房成交量都在回升,土拍价格也在上涨,因为政府限价开始放松后,开发商对后期价格上调有了期盼,所以又敢拿地了。

  周日我们去踩了6个盘,东城金茂府、世贸钱塘天誉、璟宸府、融信远洋厘望NEO1、保利滨江上品、融创江南壹号院,跟开发商了解最新行情。

  东城金茂府售价46500,2017年9月拿地价就是36000,因为限价,现在只能亏本销售,年后销售情况比较乐观,有一批需求是各地级市的父母给孩子买房。

  世贸钱塘天誉的售价和地价跟金茂府一样,开发商说,现在也是亏损卖,希望后期能突破限价,年后市场突然就回暖了,二手房成交量放大后,业主卖了二手房就有钱有名额来买新房。

  璟宸府,销售说近两周每周都有突破2个亿的成交表现,主要买叠排改善。

  保利滨江上品都是大户型改善,去年11月底开盘6.98万,中签率50%,对面二手房8万,倒挂1万。

  融创江南壹号院高层2.83万/平米,目前的购房人群主要来自滨江和钱江世纪城,还有外地投资客,销售说,年前一周都见不到一个外地投资者,上周六就接待了三个温州人。

  这是回光返照,还是强弩之末?

  这次前来杭州的大V们,一致认为杭州房价被高估了,在经过2年大涨之后,杭州房价动辄四五万,最高的片区已经七八万,相比上海,杭州已经不具备投资价值。

  理由是杭州的土地供给收入已连续2年全国第一,杭州大量卖地,必然会转化为新盘供应,既想维持高房价,又想持续大量卖地,是不太可能的,因为房价越往上,需求越有限。

  过去两年杭州大量拆迁,创造的有效需求功不可没,也有着亚运会的利好预期目前还在维持,但拆迁也有结束的一天。这对市场的购买力接力确实是个考验。

  二小姐对比了上海和杭州房价中位数,发现比值经超过0.7的合理标准,上海成交量超过7成是300万以下的房子,但杭州现在的平均成交总价已经超过200万,也就是说,上海更具性价比。她个人在2016年投资杭州,2017年6月再也没有加仓,因为房价太高了,相比有的城市,杭州已不具备投资价值。

  如果说上海房价低估很多人会不同意,因为在高房价面前,没有一个人会认为这是合理的,但相比杭州而言,上海更具有购买价值如今应该说是不争的事实。

  长三角升级为国家战略之后,上海过去是,未来也始终是长三角的龙头,这是毋庸置疑的,目前上海只是因为调控过于严格,购房门槛太高,购买力被人为的限制死了,一旦放松一点,房价反弹的力度必将大于杭州。

  “从投资角度来说,当一个城市房价,短时间内翻倍甚至更多,大概率要做调整。这时候,更为理性的做法,是去寻找更高性价比的城市或者地段。”这几乎是所有大V们共同的观点,跟我的房价翻倍之后卖出理论不谋而合。

  二手房超过翻倍后,完全没有调整过的城市,房价肯定是高估的,而调整越深,市场越安全,刚需买入也越安心。

  我再发一下贝壳的这张图:

  可以看到很多一二线城市二手房房价都下跌过了,跌幅越多的,说明调整越到位,也越容易见底回暖。

  最近廊坊、北京、上海、厦门、成都市场都有所回暖了。

  二线城市中,米公子非常看好长沙,认为现在调控期依然可以找到一些好的投资机会。这次我意外从他那获得消息,长沙梅溪湖有个新盘限价9907元/平米,当时我是不相信的,因为梅溪湖核心位置之前都是1.7万的价格,现在怎么会这么便宜,最后确认是真的。

  原来是长沙在不同片区都推出了一些限价的土地,真的是ZF给大家的福利,要是有名额我也想去摇一套,这么大的价差毫无疑问值得买,所以提前养名额是非常有必要的,机会永远留是给有准备的人。

  还有一位大V告诉我,他3.9万卖了南京的一套二手房后,转身就以3.4万买了河西南的一套新房,感谢ZF调控给他的套利机会,在调控期内,一个城市里也是存在少有的好机会,但这需要运气。

  如米公子所言,楼市依旧存在机会,但需要去发现基于“一城一策”之下的局部机会,且要做中长周期投资准备,短期获利机会不多。(微.信.公.众.号.樱.桃.大.房.子)
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