最后一天,楼市大消息来袭!

时间:2019年01月02日 13:44:29 中财网
  2018年最后一天,“三块地”改革再次传来重磅消息。

  据上证报消息,权威人士透露,明年“三块地”改革试点还将总结部署扩大试点范围,不会局限在33个县。

  在这之前的12月23日,“三块地”改革试点已经延期至2019年12月31日。可以看出,政府此次对于农村土地改革的力度与决心。

  所谓“三块地”改革,即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革,它的实质是国家定向给农民印钞,释放农村土地财富。

  根据2017年国家统计局公布的数据,目前全国范围内乡村人口为57661万人,也就是说未来近6亿农民或都能享受到“三块地”改革带来的财富利好。

  我们知道,中国的土地产权分为两种,一种是国家所有,一种是集体所有。中国现行的土地制度是:城市土地归国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

  过去三十多年,城市更新改造、扩张,要占用集体用地时,一般的操作是,先低价征收集体用地,将其变为国有,然后政府再通过拍卖的方式转让给开发商,转让的费用纳入地方政府财政。

  明眼人一眼便能看出这是低价回收高价卖出的神操作。换句话说,城市化过程中,土地红利绝大部分都被国家、城里人、开发商给占了。深圳(楼盘)、广州(楼盘)原住民机灵,当年发现了这个猫腻后,立刻在集体土地上建起了一幢幢私人住宅,充分享受到了土地升值带来的红利,这类房子就是小产权房。深圳的快速崛起,与这批小产权房密不可分。

  现在国家开始正视这件事,要对农村“三块地”进行改革,将本该给农民的大头红利还给农民。具体如何操作?

  2018年10月31日,土地承包法修正案草案,被提请十二届全国人大常委会第三十次会议初审。草案规定,承包方可以用承包土地经营权向金融机构融资担保。第三方通过流转取得的土地经营权,经承包方或其委托代理人书面同意,可以向金融机构融资担保。

  用更能理解的文字解释,就是原先的农村土地,所有权仍归农民,但农民可以向其他机构转让使用权,以获取土地收入。

  此外,政府2017年为了鼓励租赁市场建设,规定北京(楼盘)、广州、上海(楼盘)等13个试点城市的农村集体用地可以可以用于建设租赁住房,村镇集体经济组织可自行开发运营,也可以通过联营、入股方式建设运营集体租赁住房。

  前几天,北京发生了一件土地市场划时代的大事——全国首例集体建设用地直接入市。本号推文《楼市突响春雷,买房人沸腾了》(点击可查看),做了专门分析。

  集体建设用地可直接入市转让使用权(所有权仍归集体所有),打破了之前先有政府征收变为国有再进行转让的模式,这对于集体建设用地上的农民,是个大利好。过去土地转让金的大头,终于可以归农民所有。

  以北京三宗集体建设用地来说,按照公告数据计算,每平米建设用地出让价约1.5万元,这笔钱财富将直接归入这三宗集体土地上的村民所有。

  如果“三块地”改革在全国范围内实施,那农民的财富收入将会有一个质的提升,真正做到藏富于民,财富于民一旦实现,国家提出的2020年实现全面脱贫的任务便能达成。

  “三块地”改革不仅利好农民,更利好城市。城市化发展到如今,许多城市在寻求扩张,集体土地可以直接入市,少了征收环节,土地成本便可以压缩,房价自然也能压缩。而大规模集体建设用地入市,可以大大增加市场土地、住房供应量,缓解供需矛盾。无论从哪个角度来看,“三块地”改革对城市房价都具有非常好的抑制作用。

  问题的关键是,集体土地直接入市的规模到底能有多大?若能大规模直接入市,高房价不攻自破。不过这种事情发生的概率非常小,小到基本可以为零。

  原因很简单,因为当前的中国大多数城市仍无法摆脱土地财政,一旦廉价土地大规模地价入市,对于地方政府的财政会是致命一击。投鼠忌器。

  将原本可以政府征收,高价出让的土地,由集体直接转让使用权入市,亏的是政府的财政收入。局部试点还能接受,可以缓解市场房价上涨压力,大规模效仿,玩不起。

  可以这么理解,“三块地”改革虽然能在一定程度上抑制房价上涨,但也只是抑制,无法刺破高房价泡沫。(微.信.公.众.号.天.天.说.钱)
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